買屋對於很多人來說是人生中的大事，因此買房前都會再三確認房屋是否存在瑕疵，例如：漏水、海砂屋等，但有一種瑕疵是肉眼難以發現的，那就是「凶宅」！萬一事後才發現買到凶宅，有什麼法律權利可以主張呢？
先說重點：雖然凶宅在法律上沒有明確、嚴謹的規範，但實務上根據交易慣例、內政部函釋及不動產說明書，仍然有其一般的定義規範！今天就來說說 #買到凶宅如何補救~
#凶宅定義
根據內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」，建物專有部分於賣方持有期間曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情形，都必須記載。上述可算是凶宅的定義。
#凶宅認定
從內政部的函釋可知，凶宅定義需同時符合3個要點：
1.凶殺、自殺或其他非自然死亡
如果是在家中自然死亡，例如：猝死、病逝，則不算凶宅
2.發生地為專有部分
如果發生在公共區域，例如：中庭、停車場、騎樓，則不算凶宅
3.事件發生在賣方持產權有期間
如果房屋經二次以上轉手，也可能不被認定為凶宅
此外，如非自然死亡事件發生在公寓大樓，認定又分為「發生地」與「陳屍地點」。例如： 假設一層樓有兩戶，從 10 樓 A 戶 (發生地)跳下，陳屍在 3 樓 A 戶的陽台(陳屍地)，則兩戶都會認定為凶宅，需要在「不動產說明書應記載事項」中註明。而 10 樓 B 戶、 3 樓 B 戶以及途中經過的 9 至 4 樓，皆不算是凶宅。
#解約與求償？
當買方事後才發現買到凶宅時，一般而言，有兩種法律主張：
1.民法的「物之瑕疵擔保責任」
法院實務上普遍認為「凶宅」屬於「物之瑕疵」，也就是說，當不動產曾發生凶殺或自殺案件，將使該戶失去正常時候的價值，所以算是有瑕疵的物，亦即凶宅是有瑕疵的房子。根據民法第354、359、365條，買方在發現是凶宅後，可以向賣方主張要解除買賣契約，或是減少售價。
2.民法的「損害賠償」
賣方如果是「故意」不告知買方該房屋是凶宅(在不動產說明書中說謊、登載不實)，根據民法第360條以及目前的實務見解，買方可以在15年內，向賣方請求損害賠償。另外，賣方如故意不告知，還可能觸犯刑法第339條第2項的詐欺得利罪。
林律師小提醒：
其實有關凶宅認定與損害賠償，並無太多的法源依據，法院裁定時仍有很多自由心證的空間，因此，如遇到類似問題，建議尋求專業律師的協助，以保障自身的最大權益。
